タイムシェアのリセール
今回、ヒルトンのタイムシェアの話を聞き、あまりの値上がりに驚いたので、少しリセールの市場についても調べてみました。
タイムシェアは不動産と同じですので、当然売買が可能です。
ひとつ特徴的なのは、普通のコンドミニアムや日本におけるマンションと違い、
「中古で買っても古いわけではない。」
ということです。
タイムシェアは、「その施設に宿泊する権利を所有する」わけなので、新規販売で買おうと、リセールで買おうと、泊まる部屋の新しさは一緒ですよね。
当たり前なんですが、なんとなくリセールというと「中古物件」というイメージがあり、抵抗感のある人は多いと思います。
新規の販売とリセールの違いは、「誰から買うか？」ということですね。
タイムシェアの場合、新規の販売は開発業者であるマリオットやヒルトンが行っているので、新規の場合はマリオットやヒルトンから買うことになります。
この開発業者は、当然、自分のところは新規で売り切りたいので、開発物件が100%売切れるまでは、リセールはしないようです。
したがって、まだその物件が開発中の場合は、既存のオーナーの所有している権利を不動産会社や、タイムシェア専門の仲介業者を通して売買します。
開発物件が100%売り切れた後は、マリオットやヒルトンでも、リセールの仲介は行うようです。
で、気になるリセールの価格ですが、いくつか仲介業者のサイトを見てみると大体
ハワイの人気物件でも新規販売価格よりも 20%～30% 安い値段で売られているようです。
新規販売で値上がり率の高い ハワイアンビリッジのラグーンタワー 1BR、OVだと現在の新規販売価格の半値以下のものもあります。
開発業者による新規販売の場合、購入特典としてホテルグループのポイントをもらえたりするので、価格が同じであれば、当然新規で購入したほうが得になります。
ですから、まだ物件の新規販売が継続している場合は、リセール価格は、新規販売価格よりも安くなります。
しかし、新規販売が終了後は、その権利をほしい人がいれば、価格は上がっていく場合もあるようです。
実際のマリオットのカウアイ島の物件は、新規の販売を終了しており、最終販売価格が$40,000のものが、リセールで$43,000くらいで売れていたようです。
というと、新規販売が続き手いるヒルトンやマリオットのオアフでの物件の場合は、現状では、リセールで買ったほうが絶対に得なように思えます。
ただ、購入特典としてホテルグループのポイント以外にも、開発業者から買わないと得られない権利もあるようです。
たとえば、ヒルトンの場合には、ヒルトンから直接購入すると得られる
・購入後高価な物件に買換えが可能な「アップグレードの特典」
・ヒルトンのタイムシェアを２物件以上保有して、ポイントが14,000ポイント以上になる場 合、ヒルトンホテルの会員システムのエリート会員となれる権利
などが、リセールの場合には得られないようです。
マリオットの場合も、何らかの制限があるかもしれないのですが、まだ勉強不足でわからないので、ご存知の方いらっしゃったら、是非教えてください。
ということで、またまたややこしい話なのですが、購入する場合には少なくとも、自分がそのリゾートに宿泊して利用するつもりであれば、リセールは充分に検討する価値があると思います。
逆にタイムシェアを購入し、短期間でリセール市場で売って利益を上げるということは、結構難しいということも確かなようです。
HGVCではHGVCのリセール部門（フロリダ）で購入してもエリート会員になれるそうですよ。但し英語での交渉になりますが。私自身はどれもリセールでは購入していないので詳しくは分かりませんが、HGVCのセールス部門としてはリセール部門の連絡先も教えたがらないらしいです。それはそうですよね。会社としては安く買われたくないでしょうから。それはMVCIやSVO、FFRでも同様なのでしょうね。ところで、FFRは直販とリセールの差は何かあるのでしょうか？
投稿： Ladybug | 2006年6月19日 (月) 23時34分
Ladybugさん
こんにちは。
なるほど。リセールであってもちゃんとHGVCで購入すればOKということですね。
しかし、個人的には、リセールの市場があることもしっかりと説明して、そのメリット・デメリットを明確にしたほうが、透明性が増して、タイムシェア市場の拡大には良いような気がしますね。
新規購入の場合だけでも、各社の仕組みがややこしくて、それが少なくとも日本市場においてはマイナスになっているように思えます。
タイムシェア自体、使い方によってはメリットのある仕組みですから、シンプルな運用にすればもっと普及するように思うのですが…
投稿： ダツジャパ | 2006年6月20日 (火) 11時00分
同感です。各社セールスがそれをするのは本当に親切な対応だと思います。ごく稀にリセールの事も色々教えて下さるセールスの方もいらっしゃるのですが、大抵の方はリセールの話をすると露骨に嫌な顔されますね。
リセールについては「自分で調べろ！」的な事も多く、また言葉の壁でどうしても日本のリセール会社で買うしかない方も多々居られるのが残念ですね。私は各社ともリセールのない時に購入したので、リセールで購入する事は全く頭に無かったけれど、今は選択肢が多いですからリセールも充分検討されたらいいのに・・・と思います。
投稿： Ladybug | 2006年6月20日 (火) 18時53分
海外に不動産を持つということは、ただでさえ日本人には敷居が高いわけで、シンプルに通常のセールスで買ったほうが安心ということでしょうね。
普通の不動産や車でも、日本ではやはり新築、新車が人気で、海外では中古を買うことに全く抵抗が無いといったことも関係があるように思います。
投稿： ダツジャパ | 2006年6月20日 (火) 23時37分
ふ～ん色々な意見があるんですね。私はハワイでタイムシェアのリセールを仕事の一部として扱っていますが結果論としてどこのリゾートが欲しいかです。一定の休みしか取れない人は毎年同じ時期で固定週を新規で購入する事をお勧めします。時間に自由のある方は浮動週でリセールから購入されたらベストです。タイムシェアは使い方で最高、最悪という結果が出ます。
投稿： luxicat | 2006年7月19日 (水) 14時10分
luxicatさん
はじめまして。
リセールを仕事としてされているとのこと。ぜひいろいろご教授ください。
実際、タイムシェアの仕組みは複雑だと思いますし、購入されている方でもすべてを理解されていないケースもあると思います。
確かに自分のスタイル（休みの取り方など）にあった形での購入が必要ですよね。
ちなみに固定週はリセールではなかなか出てこないのでしょうか？
投稿： ダツジャパ | 2006年7月19日 (水) 17時30分
便乗質問させてもらっても構わないでしょうか。
しかもハワイの物件に関する事ではないのですが・・・。
luxicatさん、オーストラリアのタイムシェアは扱っておられないですよね？
投稿： Ladybug | 2006年7月19日 (水) 18時52分
固定週のリセールは５１，５２のクリスマスとお正月。３２，３３，３４の夏休みがほとんですが浮動週と比べて売りに出すオーナーさんは少ないです。予約が取れないということがないので満足されているのでは．．．最近、ラグーンタワーの52週、２BOV＄６００００で取引ありました。
Ladybugさん、残念ながら不動産の法律がありますので他国の売却は扱っていませんがご購入希望であればどこでもお探ししますよ。
先週、レイクタホから帰ってきましたが、今回はハイヤットホテルのレイクフロントに滞在しました。１BDのロッジです。とてもよかったので同じ敷地内のタイムシェアも見せてもらいました。2６週の固定があれば購入すところでしたが、もう売り切れで何もありませんでした。今回、衝動買いするお客様の気持ちがよく分かりました。（笑）
投稿： luxicat | 2006年7月20日 (木) 04時37分
luxicatさん、お返事が遅くなり大変申し訳ありません。実はオーストラリアのパームコーブにあるアウトリガーが大好きで、毎年クリスマス～お正月を過ごしていますが、ホントに静かでのんびり過ごせるんですよ～。ハワイには幾つか所有済みなのでこれ以上ハワイのホームリゾートは要らないのですが、そのアウトリガーを利用したいが為にフェアフィールドを購入するのも本末転倒だと思い、アウトリガーだけ利用できるようなシステムはないものかと考えていました。
オーストラリアもロングステイ用のコンドは多くありますね。レンタル・オーナーシップ・システムも思案していましたが、元々の私の目的とは違うので却下になりました。
夏休みには初めてＱ１リゾートに滞在してきます。この上なくゴージャスなコンドで、ベットルームからもゴールドコーストの海岸が広がって見えるそうです。こちらも楽しみです。
ところで、レイクタホのハイアットのタイムシェアを見学されたそうですが、マウイ島の話はありましたか？進展しているのか、気になりますが。
あと、フォーシーズンのタイムシェアももう少し増えたら、乗り換えるのにと勝手に思っています。
投稿： Ladybug | 2006年7月27日 (木) 17時48分
Ladybugさん
こんにちは。
いろいろ検討されているんですね。
私もハワイだけでなく、いろいろなところに行ってみたいタイプなので、他のタイムシェアの情報も気になります。
日本ではハワイ以外の情報は少なめなので、他地域のタイムシェア利用体験や情報を集めたようなサイトがあるといいですね。
いっそうのこと、Ladybugさんがサイトを立ち上げるとか･･･
投稿： ダツジャパ | 2006年7月28日 (金) 17時09分